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Auf den allgemein zugänglichen Grünflächen befinden sich unter anderem auch die Kinderspielplätze.
ZUM THEMA: WOHNEN
umnutzbar sind. Das können zum Beispiel Sonderzonen für
Kantinen, IT-Bereiche oder Besprechungsbereiche sein, die
aufgrund ihrer Bautiefe keine ausreichende Belichtung für
Wohnzwecke ermöglichen. Mit der Entscheidung für eine
Umnutzung zu Wohnzwecken reduziert sich der Wert der
Immobilie also deutlich. Und dieser Wertverlust kann noch
weitere Konsequenzen nach sich ziehen: Büroimmobilien
sind häufig im Eigentum eines Fonds oder einer Gesellschaft,
die möglicherweise auch noch börsennotiert ist. Der Verlust
aus der Abwertung der Immobilie erfordert je nach Anteil im
Gesamtportfolio möglicherweise eine Gewinnwarnung an die
Aktionäre oder die Herabstufung des Fondsratings. Der einfa-
chere Weg scheint für den Eigentümer dann, den Leerstand
zu akzeptieren und den Bilanzwert der Immobilie über meh-
rere Jahre schrittweise bilanzverträglich zu reduzieren. Die
negativen Effekte dauerhaften Leerstands für das umgebende
Quartier werden bei dieser Entscheidung leider billigend in
Kauf genommen.
Attraktive Wohnstandorte
Zunächst einmal muss bewertet werden, ob die Lage zukünftig
überhaupt attraktives Wohnen erwarten lässt. Das „Thyssen
Trade Center“ liegt zwischen den Düsseldorfer Stadtteilen
Düsseltal, Grafenberg und Gerresheim, die als attraktive
Wohnstandorte gelten. Im direkten Umfeld des „Thyssen
Trade Centers“ befinden sich eine Reihe von Neubau- und
Nachverdichtungsprojekten mit wohnwirtschaftlicher Nutzung,
die nahegelegenen Gleisanlagen eines nicht mehr genutz-
ten Güterbahnhofs sind kürzlich zu einem attraktiven Park
umgebaut worden. Der Standort ist sehr gut an das ÖPNV-
Netz angebunden. Hinsichtlich der Lage waren damit beste
Voraussetzungen für eine Umnutzung gegeben.
Angepasstes Planungsrecht
In der Regel muss das Planungsrecht für die Nutzungs
änderung angepasst werden. Unser Grundstück war teilwei-
se als Gewerbegebiet (GE) und teilweise als Mischgebiet
(MK) ausgewiesen. Eine Änderung des Bebauungsplans
zum Wohngebiet (WA) war erforderlich. Die notwendige
Zustimmung aus Politik und Verwaltung darf man ange-
sichts der aktuellen Wohnungsmarktsituation grundsätzlich
unterstellen, so auch in unserem Fall. Änderungen von
Bebauungsplänen sind in der Regel zeitaufwändig und kön-
nen schnell zu Projektverzögerungen von bis zu zwei Jahren
oder mehr führen. Bei diesem Projekt bestand jedoch von
Seiten aller Beteiligten ein derart hohes Maß an Konsens,
dass die Änderung des Bebauungsplans mit hoher Priorität
bearbeitet wurde und keine erkennbaren Verzögerungen im
Projektverlauf verursachte.
Konfliktpotenzial Verkehr
Im Rahmen der Änderung des Bebauungsplans sind natür-
lich eine Reihe von Einzelthemen gutachterlich zu begleiten.
Allen voran wird häufig das Thema „Verkehr“ betrachtet,
weil dieser Punkt Konfliktpotenzial mit der Nachbarschaft
beinhaltet: Die geänderte Nutzung und die allgemein zuneh-
mende Verkehrsdichte können die Leistungsfähigkeit des
umgebenden Verkehrsnetzes möglicherweise infrage stellen.
An diesem Punkt wird kein Umwandlungsprojekt scheitern –
auf eine Diskussion dazu mit den Anwohnern im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens sollte man aber gut vorbereitet sein.
Grenzwerte beachten
Für die Objektplanung selbst sind neben der Verkehrsdichte
die Lärmimmissionen viel entscheidender, denn Wohngebiete
sind hinsichtlich der einzuhaltenden Grenzwerte sensibler als
Gewerbegebiete. In enger Abstimmung mit dem Gutachter
muss also herausgearbeitet werden, mit welchen baulichen
Maßnahmen der erforderliche Schallschutz für die zukünftige
Wohnnutzung herzustellen ist. Neben den Schalleinträgen aus
Verkehr und umgebenden Gewerbenutzungen sind darüber
hinaus auch die Grenzwerte der Luftschadstoffe zu beachten.
Natürliches Licht
Ein besonderer Punkt bei der Umnutzung des „Thyssen Trade
Centers“ war der Nachweis einer der Wohnnutzung entspre-
chenden Besonnung. Wir hatten bei der Aufteilung der unge-
wöhnlichen kreisförmigen Bauteilgeometrien bereits frühzeitig